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沉荣大:电商将改写物流仓储格式
发布时间:2018-06-04 点击: 次   编辑:admin

  

  2013年对电商物流来说是具有里程碑含义的一年:京东投入50亿元进行物流仓储建造,推出亚洲一号大型项目;易迅将在全国树立10余个仓储配送网络;苏宁在未来3年将投入200亿元用于物流建造;而最令业界张口结舌的是阿里巴巴强势推出的3000亿元菜鸟云物流王国方案。世邦魏理仕我国区工业及物流服务部履行董事沉荣大在接受记者专访时表明,电商企业进入物流地产无疑是对职业开展的极大利好,物流仓储职业的前史格式正在被改写。

  记者:近年来,受政府微观调控影响,不少开发商开端跳出住所商业地产,企图寻觅新的出资热门,而工业与物流地产正是其中之一,你怎样看待国内这个职业的开展情况?

  沉荣大:工业物流地产的开展要从微观经济局势进行剖析。现在,我国的工业经济开展面对着很大的压力,越来越多的跨国企业出于下降本钱的考虑,纷繁向一些东南亚国家搬运。而跟着区域经济的开展,地方政府也期望把低端工业逐渐搬运到城市的偏远区域。

  虽然面对我国劳动力本钱攀升等应战,不少外资企业仍十分重视我国商场,不断在我国寻求新的生产活动拓宽。电子商务、轿车制造业及生物医药职业是未来十分具有出资远景的职业。

  受住所房地产微观调控、商业地产不断进步的门槛压力等影响,不少出资者纷繁把目光转向工业地产。工业物流的开展不再是单一的工业群,而是逐渐融入到城市开展的规划傍边。

  记者:在这种局势下,工业与物流地产的开展面对着怎样的难题与应战?

  沉荣大:工业地产面对的应战要从出资者的性质来剖析。国内的工业地产开发商分为两种,一类是专业的工业地产开发商,另一类是从传统住所或商业地产转型而来的开发商。后者与地方政府的关系密切,拿地才能也相对较强,其形式也较为立异:这些开发商在开发工业项目时往往会引入住所和商业来配套工业开展。这是因为工业项目的赢利报答周期较长,开发商往往期望经过住所商业的资金来支撑工业的开展。而在工业部分开发建造完之后,开发商也会企图寻觅新买家,较少考虑对其进行长时间的持有办理。

  相较之下,外资企业则愈加重视长线出资,经过境外基金的支撑与运作,进行长时间的持有运营办理。现在国内物流库房的开发主体以外资企业为主。外资在开发建造厂房之时,首要考虑两种报答形式,一种是经过长时间持有来取得租金报答,只需报答到达预期就会继续进行项目开发;另一种则是考虑长线运营之后打包转让出售项目取得收益。

  在融资方面,外资企业具有十分老练的运作形式,加上基金的支撑,使得外资在进行工业项目开发的时分能够取得十分安稳的资金供给。而国内工业地产开发商考虑的是短期的项目开发,经过住所商业的赢利来补助工业项目的开展,可能3~5年的操作之后就会投入到下个项目中去。因而国内开发商与外资企业有着彻底不一样的运作形式。近年来政府对工业地产也持慎重情绪,特别是针对近期招引了各方重视的物流地产。沉荣大:电商将因为国内运输本钱偏高,现在国内的物流本钱仍是相对较高的,而国内连绵不断的物流仓储需求以及电子商务业态的开展,不断催生新的物流基地诞生。政府对物流地产实践上是又爱又恨的情绪:一方面物流圈地面积巨大,加之库房容积率低,税收低的一起还得供给补助,对政府而言收益甚少;另一方面,物流作为城市经济开展的根底,又是不可或缺的人物。在现在土地资源日益稀缺的情况下,不少开发商在拿物流地块的时分能够十分逼真地感受到政府这种两层情绪。

  现在我国南方不少城市因为制造业搬运形成了厂房的空置现象,但与此一起也成为了工业地产商的另一个商机:因为土地资源有限导致了拿地难度不断进步,因而现在不少开发商企图经过收回旧有厂房,进行创新改造,以处理拿地困难。

  记者:不少物流仓储企业收益都呈现出紧缩的趋势:A股仓储物流上市公司中储股份2012年净赢利添加仅有0.84%,而外资巨子普洛斯在我国商场也呈现亏本。沉机:做数控机床的研制高地 搬家,这种情况下,物流仓储职业的实践赢利点会集在哪些方面?

  沉荣大:物流地产首要考虑三块:建造本钱、土地本钱和租金收入。物流地产商首要考虑的就是下降本钱,进步租金。开发商在拿地时有必要衡量建造本钱与土地本钱是否在才能接受规模之内。在拿地的时分,政府的补助支撑也是物流项目是否能成功的要害要素之一。特别在一线城市开发物流基地,没有政府的支撑是很难掩盖本钱的。与此一起,不少地方政府也开端自动寻求战略来下降区域物流本钱。

  物流地产的特性是需求很安稳,并且租金水平处于平稳上浮的情况,报答率安稳而可观,因而优质的物流库房是十分抢手的。在电子商务高速开展的今日,物流商场正是处于十分有开展亮点的阶段,需求可谓连绵不断。

  记者:亚马逊、京东、苏宁、国美等电商企业纷繁进入物流地产,而阿里巴巴在近来更宣告用3000亿元打造菜鸟网络。电商企业从轻财物渠道运营转入重财物的物流仓储建造,这对物流职业形成怎样的冲击?近年来不断飙升的物流仓储供给量会不会使得商场趋于饱和情况?

  沉荣大:电子商务无法预知的开展速度使得物流仓储取得了史无前例的开展机会。改写物流仓储格式不少电商从全体商业运营来考虑,会觉得自建物流园区不只能处理本身的仓储需求问题,还能开掘新的商机。从易迅的一日三送,晚间送货,到京东一日四送的极速达,到一号店推出的一日六送的按时达,特别是近来备受重视的阿里巴巴我国智能物流骨干网大动作,电商之间日益白热化的竞赛不断推进物流职业的开展。

  物流库房的规划迥然不同,甚至能够通用,因而关于物流仓储开展最要害的是物流网络铺点能否最大极限掩盖更多区域。而物流地产在未来3~5年将会是十分受欢迎的出资热门。物流仓储的开展情况会影响到整个区域甚至国家的全体商业运作本钱,因而政府现在对物流地产持比较慎重的情绪,尽量防止有企业投机性地进入这个职业。

  现在看来,国内物流仓储的需求量十分巨大,特别对优质的物流厂房有十分大的需求。供给量不断添加是因为看好需求,因而现在判别物流仓储是否会处于饱和情况还为时尚早。

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